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合景泰富:业绩增速乏力下的“激进”扩张

2017-11-30 19:18:30 来源:镇江生活资讯网

  “没有规模就没有话语权。”即便早已进入以“追求有质量的增长”为典型特征的白银时代,地产圈依旧没有摆脱“以规模论英雄”的现实魔咒。为追求所谓的规模效应、加快“攻城略地”的步伐,不少中小房企在新形势下仍然选择拼命拿地,甚至不惜付出一切代价。过于“激进”、非理性扩张现象,正持续引发业界的广泛关注。

  以合景泰富近年来的战略扩张轨迹为例,在业绩增速相对乏力,产品力、品牌影响力都未达到一定水准的情况下,该公司自2016年以来突然在拿地扩张上猛发力,甚至不惜出高价在逆周期内拿下多个“地王”。因过于“激进”的动作,标普等知名评级机构先后将合景泰富列入负面信用观察名单,并对其在今后一段时间内的盈利能力表示质疑。

  针对逆周期内高价拿地如何确保盈利、规模化发展与质量保证之间如何平衡等问题,本报工作人员用电话联系合景泰富首席执行官李建明,对方在接通电话后以“不方便”为由挂掉。随后,本报工作人员又多次联系该公司品牌部高级经理杨哲华,截至发稿前,没有收到任何回复。

  业绩增速乏力 盈利能力下降

  2010年起至今,从具体的年度业绩情况来看,合景泰富的年度业绩增速相对乏力。2010年该公司的年销售额为110亿元,到2013年仅实现163亿元。2014年起,该公司的年销售额实现200亿元,但到2016年也仅达到了223亿元的规模。

  从业绩增长规模和增长率来看,合景泰富近年来的表现远低于曾在同一梯队的其他房企的表现,甚至多次出现年度销售目标完不成的情况。如该公司2014年权益预售额约为205亿元,实际实现200亿元;2015年累计销售额为202亿元,也未完成年度预期目标。

  与不少中小房企都在努力冲刺的千亿元规模不同,合景泰富的年销售目标依旧保守。在今年3月的业绩发布会上,合景泰富执行董事兼主席孔健岷表示,公司2017年的销售目标为280亿元。“在政策调控之下,将加大力度推出商业物业,预计占比将达30%。”

  今年8月的年中业绩会上,合景泰富营销总经理杨欢透露,公司主要通过高利润写字楼的整栋销售,来确保全年的销售增长和利润增长。公开资料显示,合景泰富目前已储备和在建的商业项目达十余个,除了继续强化部分商业地产的推售外,打造旗舰式购物中心,扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的比例,亦是其发展的重点。

  近年来,由于商业地产库存量的不断加大,已经给不少开发商带来了空前的压力。面对商业地产开发周期较长带来的资金压力,以商业地产为主要业务的房企更加需要快速销售住宅以保证资金流。“合景泰富在战略以及产品结构布局上的失误,或许是业绩增长乏力的重要原因。”业内人士分析表示。

  除业绩增速乏力外,从2016年开始,合景泰富的净利润率开始下降,2016年,该公司净利润率由2015年的40.9%减少至39.05%。该公司2017年年中业绩报告也显示,与2016年上半年相比,2017年上半年净利润率下降了6.3个百分点。

  影响合景泰富业绩增长和利润率提升的还有不断被曝出的产品质量问题。今年年初,合景泰富位于广州(楼盘)南沙区的叠翠峰花园多栋楼房出现质量问题导致无法收楼。由于事件影响恶劣,当地政府已责令开发商就相关质量问题进行整改。这并不是合景泰富在广州首个曝出质量问题的楼盘,此前位于增城的项目合景誉山国际也曾因质量问题引发业主集体维权。

  拿地过于激进 引发多方质疑

  针对拿地扩张问题,合景泰富执行董事兼主席孔健岷曾这样阐述公司的策略:“本集团继续坚持谨慎的土地购买策略,密切关注土地市场变化。适时增加优质土地,不盲目追逐地王,以保证合理的土地成本。”

  然而,事实并非如此。2016年开始,合景泰富在拿地上突然变得“激进”。据标普全球评级统计,2016年,在全年权益预售额约为223亿元的情况下,合景泰富在拿地的花费高达180亿元。

  这些地块中,多为高价地,甚至不乏“地王”。2016年5月,合景泰富在广州增城拿下两宗宅地,总价达到31亿元,溢价率分别为181%和177%。同年6月,该公司又以34亿元夺得佛山(楼盘)一地块,楼面价约为每平方米1.13万元,溢价率为194%,成为区域单价地王。随后在上海(楼盘),合景泰富又以47.35亿元摘得松江宅地,其可售部分实际楼板价达到每平方米4.15万元,刷新区域单价纪录。

  不仅如此,2016年8月24日,合景泰富以57.7亿元拿下天津(楼盘)滨海新区一地块,楼面价约为每平方米2.2万元,溢价率高达312%。该土地刷新了响螺湾地区的溢价率纪录,仅楼面价就已超过了周边在售项目的房价。2016年年底,合景泰富首次进入合肥(楼盘)便连夺两块地,两地的溢价率均突破了230%。

  2017年1~10月,合景泰富先后在徐州(楼盘)、香港、合肥、重庆(楼盘)、苏州(楼盘)等多个城市拿地,新增权益总建筑面积513.2万平方米,新进城市达13个之多,其中依然不乏高价地块。如2月24日,合景泰富携手龙光地产以总价168.55亿港元获得位于香港鸭脷洲利南道一高端住宅地块,创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。

  过于“激进”的拿地策略引发了评级机构的关注。今年3月,标普全球评级宣布,将合景泰富“BB-”的企业长期信用评级和“cnBB+”的大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单。同时将该公司未到期的优先无抵押债券“B+”的长期债务评级和“cnBB”的大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单。

  标普全球评级信用分析师孔磊说:“合景泰富激进购地可能抬升其财务杠杆至高于我们对当前评级的基本假设预期水平,如果预计合景泰富将继续激进扩张,使其按比例合并的财务杠杆水平保持高位,且在未来12个月内没有改善迹象的话,我们可能将其评级下调一个等级。”

  申万宏源(000166,股吧)研究报告指出,尽管合景泰富在2016年大量购地有助于加速2017年销售的增长。但随着公司2016年土地支出大幅上升而销售出现停滞,考虑到伴随高额土地支出费用而产生的非资本化利息不断上升,短期内合景泰富的利润可能遭到侵蚀,尤其是在2018年之后,公司盈利能力会有一定压力。

  克而瑞信息集团研究中心的报告显示,从60家重点房企情况来看,2017上半年不同企业现金短债比分化严重,最高的10家均在3以上,合景泰富甚至达到了13.4,较期初上升了136.82%,位居60家重点房企之首。若无法及时补充流动资金,将面临一定的偿债风险。

(责任编辑:徐帅 )

文章标签:扩张 激进 增速 业绩
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